1 ze 3 Čechů hrozí mastná pokuta za nepodepsání důležité smlouvy. Týká se to i vás?

Zajímá vás, zda může realitní kancelář požadovat smluvní pokutu, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy, a jaký je právní význam rezervační smlouvy v realitním obchodě? Čtěte!

Zdroj fotografie: Lukáš Jírovec pro adbz

Zájemci o koupi nemovitosti se často obrací na realitní kanceláře, které jim zprostředkují jak jednání s prodávajícím, tak kupní smlouvu. Z koupě však občas sejde. V takovém případě po vás realitní kancelář může chtít uhradit smluvní pokutu. Má na to ale nárok?

Rezervační smlouva – co to znamená? 

Rezervační smlouva je jedním z klíčových nástrojů v realitním obchodě, ačkoli nemá explicitní definici v zákoně. Podstata rezervační smlouvy spočívá v dohodě mezi zájemcem o nemovitost a realitní kanceláří, kde se zájemce zavazuje k zaplacení rezervačního poplatku a k uzavření konečné realitní smlouvy v předem určeném časovém rámci. 

Podle webu Hypoindex tato smlouva často obsahuje ustanovení, které určí, že rezervační poplatek bude považován za smluvní pokutu, kterou je zájemce povinen zaplatit v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy.

Zákon o realitním zprostředkování 

Zákon přímo definuje realitní zprostředkování jako činnost směřující k uzavření realitní smlouvy, což zahrnuje inzertní služby, posouzení stavu nemovitosti, marketing, přípravu dokumentace a prohlídky. Soudní praxe však ukazuje, že i rezervační smlouva může být považována za smlouvu o realitním zprostředkování, i když realitní kanceláře toto označení často nepoužívají, jak informuje stránka MFAdvokati.

Důvodem může být skutečnost, že zákon o realitním zprostředkování nedovoluje ukládat spotřebitelům povinnost uzavřít realitní smlouvu. To znamená, že smluvní pokuta za tuto povinnost není platná. Stát v roce 2020 po rozsudku Nejvyššího soudu reagoval na tuto praxi vydáním zákona, který chrání spotřebitele před nevýhodnými ujednáními a zajišťuje, že nejsou vystaveni riziku nedobrovolného uzavření smlouvy. 

Zdroj fotografie: Depositphotos

Jak je to tedy se sankcemi?

Pokud nakonec nesplníte realitní smlouvu, realitní kancelář nemá právo vás za to sankcionovat. Smluvní pokuta spojená s neplatnou dohodou je neúčinná. Některé realitní společnosti však hledají způsoby, jak obejít tento zákaz, například tím, že pojmenují smlouvu jinak než smlouva o realitním zprostředkování, a domnívají se, že tak mohou smluvní pokutu po klientovi vymáhat.

Nejvyšší soud ale nedávno potvrdil své předchozí stanovisko z případu, o němž se dočtete na webu Měšec, a zdůraznil, že je vždy důležité zkoumat obsah smlouvy, nikoliv pouze její název. Takové pokusy nepoctivých realitních makléřů jsou tedy bezcenné a zákon o realitním zprostředkování (a tedy i zákaz sjednání smluvní pokuty za nesplnění realitní smlouvy) platí na jakoukoliv takto uzavřenou smlouvu, nehledě na její název.